Принцип экономической обоснованности

О мероприятиях по государственной кадастровой оценке (ГКО) объектов недвижимости в регионе, поправках в закон, обеспечивающих защиту интересов собственников объектов недвижимости и органов власти, рассказывает руководитель департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области Ольга Платонова.

- Ольга Юрьевна, на какой стадии находятся мероприятия по ГКО объектов недвижимости на территории нашего региона?

- В настоящее время проект нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки находится на визировании в правительстве Орловской области.

- Насколько, по вашему мнению, объективной является государственная кадастровая оценка земель сельхозназначения?

- Налоговая нагрузка на субъекты сельхозпроизводства должна соответствовать уровню доходов и не ограничивать возможность развития бизнеса.

История предыдущего тура оценки (2014 г.) со всей очевидностью показала, к каким негативным последствиям может привести ошибочное завышение кадастровой стоимости. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель сельскохозяйственного назначения, полученное по результатам кадастровой оценки, выполненной ООО НПФ «Недра» (г. Челябинск), составило 12 руб./кв.м, что вызвало массовое недовольство сельхозпроизводителей.

Ошибки, допущенные при проведении оценки, были исправлены, а среднее значение УПКС по Орловской области снижено до 8,7 руб./кв.м.

По состоянию на 01.01.2014 г. рыночные цены на земельные участки сельхозугодий составляли в западной части Орловской области с бедными почвами: 1,7 - 3 руб./кв.м, в восточной части - с плодородными почвами: 3,5 - 5 руб./кв.м. Таким образом, в среднем кадастровая стоимость осталась примерно в 2,5 раза выше уровня рыночной стоимости, что позволило правообладателям в массовом порядке провести процедуру оспаривания результатов кадастровой оценки. В результате вместо ожидаемого пополнения бюджетов произошло неконтролируемое снижение.

Тем не менее, среднее значение УПКС земель сельхозназначения 2014 года в размере 8,7 руб./кв.м было значительно выше соответствующих показателей соседних регионов. В этом году проводится государственная кадастровая оценка земель сельхозназначения в Липецкой и Брянской областях, предварительные результаты которой составляют в среднем 5,98 и 3,23 руб./ кв.м, соответственно, что сопоставимо с уровнем предварительного УПКС по граничащим с этими регионами территориям Орловской области.

По оценкам специалистов областного департамента сельского хозяйства, результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного использования в Орловской области занимают равновесное положение как между уровнем рыночной стоимости и показателями действующей кадастровой стоимости, так и в разрезе почвенных разновидностей, характерных для разных районов Орловщины.

- Многих жителей нашей области волнует вопрос кадастровой стоимости земельных участков под личное подсобное хозяйство - полевые участки и ЛПХ под производство сельхозпродукции, кормов, выпаса скота.

- Такие земельные участки составляют 22% из всех земель сельхозиспользования. Их кадастровая стоимость определялась аналогично сельхозугодьям: среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости по Орловской области составило 5,22 руб./кв.м, что на 25% ниже действующего удельного показателя кадастровой стоимости - 6,98 руб./кв.м.

Снижение кадастровой стоимости по землям ЛПХ (-25%) имеет более существенное значение по сравнению с общим сегментом сельхозиспользования (-12%) в связи с тем, что часть данных участков имела значения удельного показателя кадастровой стоимости предыдущего тура кадастровой оценки в размере, сопоставимом с землями под индивидуальное жилищное строительство, то есть более 100 руб. за 1 кв.м.

Кадастровая стоимость земельных участков под ЛПХ с правом застройки (равноценных индивидуальному жилищному строительству) наоборот немного возросла и составила 21% (в 1,21 раза) по сравнению с предыдущим туром кадастровой оценки. Это увеличение обусловлено общим ростом цен в сегменте жилой недвижимости и сохраняющимся стабильным спросом.

- А что можно сказать о результатах ГКО земельных участков под коммерческими объектами и земель промышленности?

- В составе земель населённых пунктов 4830 земельных участков расположено под коммерческими объектами. Расчётный удельный показатель кадастровой стоимости составил в среднем по области - 1682 руб. за 1 кв.м.

В категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» входит 4879 объектов.

При этом земельные участки под объектами производственного назначения входят и в категорию «Земли населённых пунктов». В целом в состав сегмента «Производственная деятельность» входят 22 995 участков.

Расчётное значение удельного показателя кадастровой стоимости по данной категории земель составило в среднем по области 58 руб. за 1 кв. метр по сравнению с действующим удельным показателем кадастровой стоимости в размере 40 руб./кв.м.

Если рассматривать в целом сегмент «Производственная деятельность», в который включены земли под производственными объектами различных категорий, то в по области среднее расчётное значение УПКС составило 134 руб./кв.м; относительно действующего значения в размере 202 руб. за 1 кв.м  наблюдается снижение кадастровой стоимости на 34%.

По результатам кадастровой оценки средний удельный показатель кадастровой стоимости земель под промышленными объектами составил: г. Орёл - 658 руб./кв.м, снижение на 52% от действующей кадастровой стоимости; г. Ливны - 397 руб./кв.м, снижение на 21%; г. Мценск - 398 руб./кв.м, снижение на 32%.

В отношении земельных участков, расположенных в районных центрах и сельских населённых пунктах, прослеживается рост кадастровой стоимости, обусловленный наличием большого числа участков, по которым в кадастровой оценке предыдущего тура фигурировали существенно заниженные показатели: от 9 копеек до 5 рублей за 1 кв. метр.

- Очень актуальный вопрос - кадастровая стоимость объектов капитального строительства (ОКС) - прежде всего в категориях «многоквартирные дома» и «квартиры».

- Наибольший объём - 548 970 единиц из общего количества объектов государственной кадастровой оценки - составляют объекты капитального строительства, которые включают в себя десять групп.

Предыдущая кадастровая оценка ОКСов проводилась в 2012 году. За это время ситуация на рынке недвижимости разнонаправленно менялась, по одним сегментам наблюдался рост, по другим - падение.

Наибольшего внимания в этой категории объектов недвижимости заслуживают «многоквартирные дома», куда входят здания домов средне- и многоэтажной жилой застройки, квартиры, встроенные помещения в жилых домах, где кадастровая стоимость снизилась на 21% (в 0,79 раза) в целом по региону (средний расчётный удельный показатель - 22 996 руб./кв.м, действующий - 29 202 руб./кв.м).

С учётом полученных замечаний пересмотрены прежде всего квартиры группы «элит» в сторону снижения, что в свою очередь привело к общему снижению среднего удельного показателя по всем категориям квартир, который составил 30 179 руб./кв.м, что на 1% выше действующей кадастровой стоимости.

- Предпринимательское сообщество очень интересуют результаты ГКО объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, а также объектов производственного назначения.

- Группа «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», куда входят магазины, многофункциональные торгово-сервисные объекты, рынки, автосалоны, рестораны, заслуживает особого внимания. Общий рост показателя по данной группе составил 11,6% (в 1,116 раза), (расчётный средний удельный показатель по региону - 12 832,53 руб./кв.м, действующий - 11 498,51 руб./кв.м), что обусловлено появлением в регионе крупных торговых центров современного многофункционального назначения («Линия», «ГРИНН», «РИО», «Метро», «Лента» и т.п.).

По группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» произошло снижение удельного показателя кадастровой стоимости от действующего среднего удельного показателя - 7344,41 руб./кв.м до рассчитанного с учётом замечаний - 4198,32 руб./кв.м, что составило 43% (в 0,57 раза) в целом по региону.

Снижение кадастровой стоимости обусловлено падением спроса на недвижимость производственного назначения.

- Смогут ли заинтересованные лица после утверждения правительством Орловской области результатов ГКО объектов недвижимости (в том числе земельных участков) на территории региона изменить результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, правообладателями которых они являются

- С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления, со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения ГКО, до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Таким образом, в случае выявления технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, правообладателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным Федеральным законом от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» и обратиться БУ ОО «МР БТИ».

Кроме того, согласно ст. 20 указанного федерального закона бюджетное учреждение предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости.

- Ольга Юрьевна, в настоящее время Правительство РФ одобрило законопроект о внесении изменений в процедуру государственной кадастровой оценки. На что он направлен?

- Законопроект значительно упрощает для граждан процедуру оспаривания кадастровой стоимости, если она превышает рыночную, поправки должны обеспечить защиту интересов и собственников объектов недвижимости и органов власти. Законопроект обязывает бюджетное учреждение исправлять данные о кадастровой оценке, если при её определении применялись неверные сведения об объектах недвижимости.

Законопроект меняет также механизм внесудебного установления кадастровой стоимости - рассматривать заявления граждан теперь будут непосредственно государственные бюджетные учреждения.

Кроме того, законопроект устанавливает личную ответственность руководителей организаций, осуществляющих государственную кадастровую оценку, за её качество.