Новый принцип расчёта между дольщиками и застройщиками или как законодатели пытаются защитить дольщиков

1 июля 2018 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Законом с 1 июля 2018 года застройщикам была предложена новая схема эксроу-счетов, согласно которой средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут перечисляться застройщику только после сдачи многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию. При этом проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку - эскроу-агенту не выплачивается. Застройщики, которые принимают решение об использовании схемы эскроу-счетов, освобождаются от отчислений взносов в компенсационный фонд. С 1 июля 2019 года применение такой схемы с использованием эксроу-счетов станет для застройщика обязательной.

Кроме того, Законом установлено, что застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчёты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик должен иметь отдельный расчётный счёт в отношении каждого разрешения на строительство. Состав документов, необходимых для проведения таких операций, будет устанавливаться Правительством РФ по согласованию с ЦБ РФ.

Также Законом введён запрет на привлечение денежных средств  граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (при этом уже созданные кооперативы смогут завершить проекты). Исключение составляют ЖСК, которые строят жильё на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.

Однако, по мнению доцента кафедры «Гражданское право» Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Артёма Плахова, такие гарантии не в полной мере смогут защищать интересы дольщиков, особенно это касается той категории граждан, которые вложили в долевое строительство заёмные средства от ипотечного кредитования. Данное заявление имеет под собой несколько причин:

Во-первых: система эскроу-счетов не предусматривает начисление средств на остаток по счёту и не позволяет компенсировать даже уровень инфляции, в свою очередь, гражданам придётся возвращать банку не только основную сумму кредита, но и проценты.

Во-вторых, если застройщик приступил к банкротству, дольщики смогут забрать только внесённые ими средства на эскроу-счета без возмещения процентов, фактически внесённых по ипотеке.

В-третьих, банк, выдавший ипотеку, не обязан возвращать проценты за время фактического пользования кредитом, даже если заёмщик не приобрёл квартиру.

Указанные обстоятельства приведут к тому, что дольщик не только останется без обещанного жилья, но и «впустую» потратит огромные средства на выплату процентов по ипотеке. Учитывая, что в первые годы действия ипотечного кредита большую часть платежей составляют именно проценты, граждане могут столкнуться с существенными убытками.