Ипотека: какие последствия просрочки ежемесячного платежа?

И здесь на помощь приходит широко разрекламированное ипотечное кредитование, которое предоставляет физическому лицу возможность улучшить свои жилищные условия. В самом общем виде ипотечный кредит для приобретения жилья представляет собой передачу в залог жилого помещения (комнаты, квартиры, дома) с целью получения у банка денежного займа. При этом жильё передается в залог банку (займодавцу) без фактической его передачи, то есть остается в пользовании физического лица (заёмщика).

Основания, условия, особенности ипотечного кредита детально регламентированы в ФЗ от 16.07.98 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в нормах Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения по предоставлению займа. Кроме того, очень обаятельные работники банка расскажут каждому обратившемуся за получением ипотечного кредита о том, как это замечательно иметь собственное жильё и равными платежами ежемесячно в установленную договором дату возвращать сумму основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. При этом разговор о последствиях неуплаты очередного платежа работники банка предпочитают не инициировать, благосклонно предоставляя потенциальному заёмщику самому ознакомиться с условиями ипотечного кредитования, которые опубликованы на сайте банка или предоставлены такому лицу на бумажном носителе, информация на котором напечатана мелким шрифтом.

Между тем, одним из последствий просрочки заёмщиком ежемесячного платежа является требование банка о досрочном возврате оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п.2 ст. 811 ГК РФ), о чём также указывается в договоре ипотечного займа. При этом просрочкой платежа банк, как правило, считает просрочку заёмщиком платежа по займу более чем на 30 календарных дней со дня наступления срока уплаты очередного платежа или при допущении просрочек более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, и пр.

При выявлении просрочки банк предъявляет к заёмщику письменное требование о досрочном погашении всей суммы займа, процентов, а также начисленных в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств пеней, штрафов, что должно быть уплачено заёмщиком в указанный в договоре займа срок, который, как правило, составляет не более 30 календарных дней, считая с даты предъявления банком такого требования.

Кроме того, последствием несвоевременного возврата ипотечного долга является и обращение взыскания на заложенное имущество - квартиру, а затем её продажи с публичных торгов с целью удовлетворения требований банка.

Как отмечает доцент Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Ольга Шекшуева, согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.

Казалось бы, сумма просрочки в 20 000 - 30 000 рублей от стоимости предмета ипотеки (однокомнатной квартиры) - в 1 500 000 рублей действительно составляет менее пяти процентов. Однако, если банк предъявил требование о возврате всей оставшейся суммы кредита (например, 500 000 рублей), то этими пятью процентами следует считать не сумму образовавшейся задолженности (неуплаченные в срок платежи в 30 000 рублей), а требуемую банком сумму оставшегося долга (500 000 рублей), поскольку в таком случае размером неисполненного денежного обязательства является вся сумма досрочно взыскиваемого кредита, что само по себе свидетельствует о значительности нарушения денежного обязательства. Указанные обстоятельства стали предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ 14 мая 2019 года по делу №46-КГ19-4.

И в этом случае без обращения взыскания на предмет ипотеки - квартиру, которая может быть единственным жильём у заёмщика, не обойтись.